תחזוקת מבנים מורכבים: האתגר הבא בהתחדשות עירונית

בשנים האחרונות, עם העלייה בעיור והתחדשות עירונית, נבנים יותר ויותר מבנים מורכבים, בהם מגדלי מגורים ובניינים בעלי כמות גדולה של דירות המצריכים תפעול מתקדם. מבנים אלו מציעים מענה חשוב למחסור בקרקעות, אך כוללים מערכות מורכבות לתפעול, כגון מעליות, מערכות כיבוי אש ותשתיות מים וחשמל, הדורשות תחזוקה מתמדת. תחזוקה לקויה במערכות אלו עלולה להוביל לתקלות חמורות, להשלכות בטיחותיות ולהורדת איכות החיים ואף הערך הכלכלי של המבנה. השקעה בניהול איכותי ותחזוקה רציפה תסייע לשפר את תחושת הביטחון והיציבות של הדיירים, ותשמר סביבה עירונית בטוחה, יציבה ומושכת עבור כלל התושבים.

אחת הדוגמאות הבולטות והמוכרות מהעולם, היא אסון מגדל גרנפל בלונדון, בו ליקויי בטיחות ותחזוקה לקויה במערכות כיבוי אש ותשתיות אחרות הובילו לאסון. האירוע שימש קריאת אזהרה והדגיש את הצורך בפיקוח קפדני ותחזוקה שוטפת.

היעדר תקנים ונהלים לפיקוח- הבעיות המרכזיות בתחום תחזוקת מבנים מורכבים

במסגרת מחקר בהובילה עיריית תל אביב יפו באמצעות אגף אסטרטגיה עלו מספר אתגרים ופתרונות אפשריים לתופעה.

1. היעדר תקן לחברות ניהול
   בישראל אין כיום תקן אחיד ומוסדר שמחייב חברות ניהול לשמירה על סטנדרטים גבוהים בניהול בניינים ומבנים מורכבים בפרט. התוצאה היא שאיכות הניהול משתנה באופן משמעותי בין מבנים שונים, כאשר חלקם מנוהלים באופן לא מקצועי ואינם מבוקרים בצורה מספקת.
2. חוסר חובה לקרן תחזוקה לבניינים
   למרות שהצורך בתקצוב לטווח ארוך בנוגע לתחזוקת מערכות הבניין ברור, אין כיום חובה להקים קרן תחזוקה ייעודית שתבטיח את המשאבים הנדרשים לתחזוקה שוטפת ותיקונים. היעדר קרן תחזוקה עלול להוביל להזנחה של תשתיות חיוניות במבנה, כמו מעליות, מערכות מים, חשמל וכיבוי אש.
3. היעדר תיק בניין ומידע זמין על מערכות הבניין
   אין סטנדרט המכתיב את הצורך בתיק בניין מסודר הכולל תיעוד של כל המערכות המורכבות במבנה. תיק כזה יכול לסייע במעקב אחר תקלות, תחזוקה ותכנון עתידי, אך במבנים רבים אין מידע נגיש וברור על מערכות הבניין, דבר שמקשה על תחזוקה נאותה.
4. חוסר במודעות ובשיח ציבורי
   תחזוקת מבנים מורכבים עדיין לא זכתה להתייחסות מספקת בשיח הציבורי ובמדיניות העירונית. אנשים רבים, כולל דיירים ומנהלים עירוניים, אינם מודעים לחשיבות של תחזוקה רציפה ונכונה של מערכות הבניין, ולא מבינים את הסיכונים הכרוכים בהזנחה בתחום זה​.
5. סכנות בטיחותיות במבנים מורכבים
   בניינים מורכבים, בהם מערכות רבות ומספר רב של דיירים, מציבים אתגר בטיחותי משמעותי. תחזוקה לקויה של מערכות חיוניות כמו כיבוי אש, מעליות ותשתיות חשמל יכולה להוביל לתקלות חמורות ולאירועים קטסטרופליים. הסיכון בעת אירוע חירום במבנה מורכב גדול הרבה יותר מאשר במבנה קטן, מה שהופך את הנושא לעניין בטיחותי קריטי.

העולם כבר בדרך לשם

בעולם כבר מקדמים פתרונות שונים לניהול תחזוקה של מבנים מורכבים, כגון טסט לבניין – בדיקות תקופתיות מקיפות למערכות הבניין, לצד רעיונות כמו "פנסיה לבניין", שמאפשרת יצירת קרן תחזוקה ייעודית לטווח ארוך עבור המבנים. בנוסף מקדמים חובת התקשרות עם חברות ניהול מוסמכות, ומנגישים מידע באופן דיגיטלי וכלים יעלים לניהול הבניין. הפתרונות הללו מסייעים להבטיח תחזוקה שוטפת ומונעת, ומאפשרים מענה יעיל ומהיר לתקלות בלתי צפויות. בישראל, עיריות שונות מתחילות להתמודד עם אתגר זה, כאשר עיריית תל אביב-יפו, בהובלת אגף האסטרטגיה, יחד עם עיריית ירושלים, מקדמות בימים אלו ועדה בין-משרדית שכוללת עבודה פנימית לפיתוח כלים לבחינת תחזוקת מבנים מורכבים ולהטמעתם בערים. מהלכים אלו צפויים לסייע ביצירת סטנדרטים אחידים ולהעלות את רמת הניהול והתחזוקה בבניינים מורכבים ברחבי הארץ.

העיר

המגמה של תחזוקת מבנים מורכבים תשפיע בצורה משמעותית על אופן הניהול והתכנון העירוני. האתגרים החדשים בתחום התחזוקה ידרשו מהרשויות המקומיות לנקוט צעדים מהותיים לשיפור הפיקוח והבקרה על מבנים אלו. להלן מספר השפעות מרכזיות על הערים שלנו:

1. לחצים על מערכות ניהול ופיקוח עירוניות
   ככל שהערים מתמלאות במבנים מורכבים, יידרש פיקוח עירוני הדוק יותר. העיריות יצטרכו להקים צוותי עבודה ייעודיים לניהול תחזוקה של מבנים מורכבים, ולפתח תהליכי פיקוח מתקדמים שיבטיחו עמידה בסטנדרטים תחזוקתיים ובטיחותיים. הפיקוח יכלול בדיקות תקופתיות ("טסט לבניין") והגברת המודעות לנושא בקרב הדיירים וחברות הניהול.
2. תקנים מחמירים ורגולציה חדשה
   הרשויות המקומיות יידרשו לפתח מדיניות חדשה הכוללת תקנים מחמירים לניהול תחזוקה של מבנים מורכבים. ייתכן שהדבר ילווה ביצירת חקיקה ארצית או מקומית שתגדיר את האחריות המשפטית של הדיירים ושל חברות הניהול, כולל חובת הקמת קרן תחזוקה לכל בניין מורכב ומערכת דירוג איכות לניהול בניינים.
3. תכנון עירוני מותאם לתחזוקה ארוכת טווח
   המגמה תשפיע גם על התכנון העתידי של שכונות ומבנים חדשים. עיריות יצטרכו לקחת בחשבון את דרישות התחזוקה של בניינים מורכבים כבר בשלבי התכנון המוקדמים, כך שיישמרו סטנדרטים שיאפשרו תחזוקה פשוטה, יעילה ובטיחותית לאורך זמן.
4. השפעה על תקציבי העיריות
   עלויות התחזוקה של מבנים מורכבים עלולות להטיל עומס על התקציבים העירוניים, במיוחד כאשר מדובר בבניינים שנמצאים בבעלות ציבורית או כאשר דיירים מתקשים לעמוד בהוצאות התחזוקה. ייתכן שהעיריות יצטרכו להקצות משאבים נוספים לטובת תמיכה במבנים הזקוקים לשיפוצים ותיקונים מבניים.
5. קמפיינים להעלאת מודעות ותמיכה בקהילה
   על העיריות ליזום קמפיינים להעלאת המודעות לנושא התחזוקה. דיירים יזכו להדרכות בנוגע לאחריותם לתחזוקת הנכס, ובמקביל יוכלו ליהנות מתמיכה עירונית בהקמת קרנות תחזוקה והנגשת מידע דיגיטלי על מצב המערכות בבניין.
6. השפעה על איכות החיים העירונית
   תחזוקה לקויה של מבנים מורכבים עלולה לפגוע באיכות החיים של התושבים בעיר, עם בעיות בטיחות, תשתיות פגומות ואפילו ירידה בערך הנדל"ן. לעומת זאת, השקעה בניהול ותחזוקה נכונה תתרום לשיפור איכות החיים, תייצר סביבה עירונית בטוחה ומסודרת, ותסייע ביצירת תחושת יציבות וביטחון בקרב התושבים.

לסיכום, תחזוקת מבנים מורכבים היא נושא מרכזי בניהול הערים העתידיות. הרשויות המקומיות יצטרכו להיערך אליו בצורה מקיפה, תוך יצירת מדיניות מתקדמת ופתרונות מעשיים שיבטיחו ניהול יעיל ואיכותי של מבנים אלה לאורך זמן.