תופעת ההגירה בין ערים למרחב הכפרי ובחזרה מוכרת כבר מעל למאה שנים. המתח שבין המרחב העירוני וכפרי אינו חדש – המרחב העירוני תמיד היה המרחב התוסס, בחזית הקידמה, מרובה ההזדמנויות ליצירת הון, זאת לעומת המרחב הכפרי הנינוח, אשר הבטיח ליושביו חיים שקטים ורגועים, אך קשים יותר.

במהלך המאה ה-20 ראה העולם את שני צידי המטוטלת של המעבר בין הכפר לעיר ובחזרה. המהפכה התעשייתית השנייה, שהחלה באמצע המאה ה-19 והסתיימה במלחמת העולם הראשונה, הובילה להגירה משמעותית של אנשים מהכפר לעיר, זאת בזכות עליה משמעותית בדרישה לידיים עובדות לטובת ייצור של מוצרי צריכה. עם זאת, גלי ההגירה לפני מלחמת העולם הראשונה היו קטנים בהשוואה לגלי ההגירה מהכפרים לערים אחרי מלחמת העולם הראשונה, זאת משום שאחרי המלחמה חל זינוק ביכולות הייצור והתיעוש, כולל תיעוש של ייצור חקלאי שהוביל לירידה בביקוש לידיים עובדות בחקלאות, שהתרכזה ועודנה במרחב הכפרי.

לאחר מלחמת העולם השנייה המגמה של המעבר מהכפר לעיר המשיכה, אך למרות שהאוכלוסייה העולמית בערים גדלה, בפועל חל מעבר בתוך המרחב העירוני מהמרכזים האורבניים הצפופים לפרברי הערים – מעל ל-50% מתוך כלל ההגירה הייתה לפרברים ולא לערים עצמן. הגורם המרכזי שהוביל למגמה זו הוא הרכב הפרטי, אשר איפשר לאנשים לגור מחוץ לערים, היכן שהיה להם בית פרטי ומרחב פרטי גדול, ולעבוד בערים הצפופות, היכן שהמרחב הפרטי מצומצם.

התופעה הזאת של פרבור הערים, אשר התרחשה בכל העולם המערבי (ארה"ב, צרפת, גרמניה), התרחשה על פני ארבעה עשורים עד לסוף שנות ה-80 של המאה הקודמת. לקראת שנות ה-90 ובמהלכן החלה מגמה הפוכה של מעבר צעירים חזרה לערים, במיוחד בקרב צעירים בתחום הטכנולוגיה אשר רצו לגור ליד מקומות התעסוקה באזורי התעסוקה בערים, אך גם בזכות ירידה בקרנם של הפרברים שהפכו לסממן לעוני לצד תחילת התחדשות במרכזי ערים.

עוד גורם שסייע למגמת המעבר למרכזי הערים הן המכוניות הפרטיות, או יותר נכון, הפקקים המתרבים של המכוניות הפרטיות. מגורים בפרברים איפשרו מרחב פרטי מרווח, אך הגיעו יד ביד עם פקקים וזמני יוממות ארוכים. הדור הצעיר של שנות ה-90 ושנות האלפיים מאס בחיים בפקקים ובמחיר הכבד שהם גבו מהם ובחרו יותר ויותר לגור במרכזי הערים, קרוב למקומות התעסוקה, תוך קיצור זמני הנסיעה.

חשוב לציין שתופעה זו לא התרחשה בצורה דומה בכל העולם המערבי. כשם שמדינות אירופה לא חוו פרבור בעוצמות כפי שקרה בארה"ב (בצרפת התופעה הייתה החזקה ביותר באירופה), גם החזרה לערים לא הייתה באותה עוצמה שכן האירופאים לא מיהרו לעזוב את הערים שלהן מלכתחילה. באירופה התרחשה תופעה של "ביזור" הערים – התפשטות הערים על פני שטח גדול יותר, בטיפולוגיה של בנייה רוויה, כאשר התפשטות זו התאפשרה בזכות פריסה של תשתיות תחבורה רבת קיבולת שאפשרו לאנשים לגור רחוק יותר ממרכזי הערים ולהמשיך לעבוד בהם בזמן נסיעה מהיר יחסית.

הקורונה

התפרצות הקורונה והסגרים שהתרחשו בעקבותיה הרחיקו אנשים מהמרחב הציבורי בערים. היתרון המרכזי של הערים על פני המרחב הפרברי והכפרי נלקח מהערים, מצב שיצר בקרב רבים תסכול נוכח המחיר הגבוה של המרחב הפרטי בערים בהשוואה לזה בפרברים. לכל אורך תקופת הסגרים אנשים רבים עזבו את הערים לטובת דיור בפרברים ובמרחב הכפרי, שם יכלו למצוא מרחב מספק שהקל על תחושת הצפיפות שחשו בערים.

ההתפתחויות הטכנולוגיות והשיפור ברוחב הפס הגדילו את האפשרות של עובדי מגזר הטכנולוגיה לעבוד מרחוק ללא פגיעה באפקטיביות של העבודה – היכולת לקיים שיחות וידאו ללא הפרעה, העברת נתונים מהענן ואליו במהירות גבוהה ועוד מאפשרים עבודה מרחוק ללא החסרונות של היעדר מפגש בלתי אמצעי. הסגרים שהגיעו בעקבות הקורונה האיצו את המגמה של עבודה מרחוק והובילו להתפשטותה מעבר לענפי הטכנולוגיה. ענפי מקצועות חופשיים (מהנדסים, עו"ד, רו"ח וכו') והמגזר הציבורי הגיבו בתחילה לאילוץ שמנע מהעובדים/ות להגיע למשרד ויצרו במהירות את האפשרות לעבודה מרחוק, אך לאחר שנגמרו הסגרים גילו בענפים אלה שעבודה מרחוק מאפשרת להעלות את האפקטיביות של העבודה, תוך צמצום אובדן שעות עבודה לטובת הפקקים ויצירת גמישות שקסמה לעובדים רבים שהפכו את האפשרות לעבודה מרחוק לתנאי בסיסי בחיפוש עבודה.

ההבנה במשק שעבודה מלאה מרחוק טומנת בחובה חסרונות שגם פוגעים בתפקוד של ארגונים, ומייצרת חוסר במענה לצורך בסיסי של אנשים – מפגשים עם אנשים אחרים, הובילה לשינוי גישה בענפי הטכנולוגיה ובהמשך בענפים נוספים שביצעו בתחילת הקורונה מעבר לעבודה מרחוק. לאחר המגפה, ענפים רבים שימרו את היכולת לבצע עבודה מרחוק אך לא באופן גורף, אלא כפורמט היברידי  שבו מגיעים העובדים למשרד ל-2-3 ימים מתוך חמישה. העבודה מרחוק האיצה מגמה נוספת – אנשים שבוחרים באופן מודע לעבוד מרחוק בעבודות מזדמנות, בעיקר בתחום היצירתי והטכנולוגי. אנשים אלה אפשרו לעצמם לעבוד מכל מקום ורבים מהם גם ניצלו אפשרות זו לטייל בעולם, ללא מקום מגורים קבוע.

עליה במחירי הדיור

תקופת הקורונה הובילה להאטה בפעילות המשקית, בין היתר בתחום הבניה. העיכובים בהתחלות בניה וגמר בניה יצרו מחסור בפתרונות דיור בערים. במקביל חלה עליה במחירי תשומות הבניה עקב משבר בשרשרת האספקה העולמית, עליה שתורגמה לעליה במחירי הדיור.

במקביל לתהליכים אלה ועם החזרה למרחב הציבורי בערים, נרשמו בחלק מהערים ביקושים גבוהים מהרגיל לדיור, שהובילו לעלייה חדה במחירי הדיור. השינוי הקצר אמנם הגיע לאחר תקופה ארוכה של עליית מחירי הדיור בערים שחלה לפני הקורונה, אבל השינוי בפרק זמן קצר הוביל להתקבעות של מחירים ברמה גבוהה יותר. בשילוב עם עלייה ביוקר המחיה, עלות המחיה בערים הפכה ליקרה באופן משמעותי. בהסתכלות לאחור של 3 שנים, נראה שחלק מההשפעות של הקורונה דעכו וגם העבודה מרחוק לא השפיעה כמו שחשבו, אך המטוטלת ללא ספק זזה.

חסרי בית

תופעה נוספת שהתרחשה בחלק מהערים, במיוחד במדינות עם אוכלוסיית הומלסים משמעותית, היא כניסה של חסרי בית למרכזי ערים. הקורונה, שהובילה להתרוקנות המרחב הציבורי, יצרה הזדמנות לחסרי בית לעבור משולי הערים ושכונות מוזנחות למרכזי הערים המתוחזקים. נוכחותם הגוברת במרכזי ערים, בשילוב עם הפשיעה שעלתה עם הגעתם למרכזי הערים, הובילה לפגיעה משמעותית בביטחון האישי של תושבי מרכזי הערים. הפגיעה בביטחון האישי הובילה לשתי תגובות שפגעו במרכזי הערים – עזיבה של תושבים לצד צמצום נוכחות של מועסקים שהעדיפו לעבוד מרחוק מאשר להגיע למרכזי הערים הלא בטוחים. עזיבת המועסקים הובילה בחלק מהמקרים לעזיבה של החברות לאזורים אחרים בערים שבהם אין נוכחות גבוהה של חסרי בית, לרוב בשולי הערים.

שילוב של התהליכים שצוינו ותהליכים נוספים הובילו לירידת קרנם של מרכזי ערים בעולם. אמנם חלק מהמגמות היו בעלות השפעה מצומצמת בפני עצמן, אך השילוב ביניהן יצר בחלק מהמקרים אפקט עוצמתי שפגע במרכזי הערים.

 ישראל

תופעות רבות שהתרחשו בעולם התרחשו גם בישראל. ההבדל המרכזי בין ישראל ובין שאר העולם הוא מדיניות ארוכת השנים של ממשלות ישראל לקדם ביזור אוכלוסייה וחיזוק ישובים בפריפריה. ישראל היא אחת המדינות הבודדות בקרב המדינות המפותחות בה יש שליטה כמעט מוחלטת של המדינה על הקרקעות. המדינה היא זו שבפועל מכתיבה את קידום הבניה מחוץ לערים והמדינה מעודדת בניה מחוץ לגבולות הערים באופן משמעותי, פעמים רבות ללא קשר להיבטים כלכליים הנוגעים לעלות הגבוהה של בניה מחוץ לערים לעומת הבניה בתוך ערים.

השילוב בין המגמות השונות לצד דחיפה של המדינה למגורים מחוץ לערים המרכזיות הובילה לגידול בחלקה היחסי של אוכלוסיית המגזר הכפרי מתוך כלל אוכלוסיית ישראל. אמנם בישראל האבחנה בין המגזר הכפרי והעירוני נובעת בעיקר משיוך למבנה מוניציפלי (מועצות אזוריות לעומת מועצות מקומיות ועיריות), אך הצמיחה של המגזר הכפרי לוותה בהפיכתו הלכה למעשה למגזר פרברי (פחות מ-20% מהישובים במגזר הכפרי יכולים להיחשב כחקלאים) ובכך מדובר על המשך המגמה של היחלשות מרכזי הערים לטובת הפרברים.

העיר

1. על אף שבשנים האחרונות חלה בלימה במעבר למרכזי הערים, מתוך כלל הגורמים שמשפיעים על המגמה הזאת, עליית מחירי הדיור היא הדומיננטית ביותר מבין הגורמים המשפיעים על המגמה בישראל – ולכן כל עוד המחירים עולים, תימשך המגמה של האטה במעבר לערים, במיוחד בקרב הדור הצעיר אשר תידלק את המגמה של מעבר למרכזי הערים.
2. המדיניות הממשלתית המעודדת מעבר למרחב הכפרי ולפריפריה לא צפויה להיפסק בשנים הקרובות ללא שינוי משמעותי בזהות הממשלה או שינוי בתפיסה שקושרת בין פיזור האוכלוסייה וציונות.
3. לירידה בקרנן של הערים יהיו השפעות על התפקוד של המרחב הציבור והמסחר – ככל שיותר אנשים ידירו את רגליהם מהערים והמרחב הציבורי העירוני, המרחב הזה ייחלש ואיתו המסחר העירוני.
4. אמנם חל שינוי בתפיסה של "עבודה מלאה מרחוק", אך ירידה ברצון של אנשים להגיע למשרד בכל ימי השבוע תקטין את הביקוש לשטחי משרד ותחייב שינויים בעולם המשרדים, בין היתר בהקטנה של היקף הביקוש למשרדים קבועים ועליה בביקוש למשרדים בסגנון WeWork, זאת לצד מעבר למשרדים הפועלים בשיטת "הכסא החם" לצורך ייעול של שטחי המשרדים של חברות שפועלות ממשרדים קבועים. בשני המקרים תהיה ירידה בטווח הארוך בביקוש לשטחי משרדים.
5. שיווק היתרונות של המרחב העירוני והעצמתם יהפוך למרכיב משמעותי ביכולת של ערים לשמור על הרכבם המגוון והיכולת לייצר יציבות מסוימת באוכלוסייה תוך צמצום ההגירה השלילית. ערים שלא יצליחו לייצר לתושביהן ערך מוסף דרך המרחב הציבורי והתועלות שהוא מייצר עלולות "לאבד" תושבים לטובת הפרברים והמרחב הכפרי. התושבים "האבודים" יוחלפו באחרים, אך התחלופה הגבוהה בקרב התושבים מקטינה את התועלות הקיימות באוכלוסייה יציבה – בניית קהילה וקשרים שתורמים לכלכלה המקומית, תחושת בעלות (Ownership) ואחריות מוגברת כלפי העיר והמרחב הציבורי.