עירוב שימושים באזורי תעסוקה – אתגר או הזדמנות?

שילוב מגורים באזורי תעסוקה

עירוב שימושים הפך בשנים האחרונות למילת מפתח בתכנון עירוני. עם זאת, עירוב שימושים לא נועד רק בשביל שמתכננים יוכלו לצבוע את תשריט התב"ע במגוון "הפיג'מות" הקיימות בנוהל מבא"ת (מבנה אחיד לתוכניות). עירוב שימושים נועד בסופו של דבר להביא לעירוב משתמשים, בדגש על משתמשים שונים, אשר עושים שימוש שונה באותו מרחב – בין אם בפונקציות העירוניות שבהן הם משתמשים או בשעות שבהן הם פעילים במרחב.

אחד האתגרים העירוניים המשמעותיים ביותר שעומדים בפני גופי התכנון והמדיניות בערים בישראל הוא שילוב משתמשים חדשים במרחבים קיימים, במיוחד במרחבי תעסוקה אשר תוכננו כמרחבים חד-גוניים. בעוד שמבחינת היזמים, הוספת שימושי מגורים במרחבי תעסוקה היא אינטרס כלכלי מובהק, מאחר שהכנסות ממגורים מתקבלות מהר יותר בהשוואה להכנסות מנדל"ן, במיוחד בתקופה הנוכחית – קובעי המדיניות העירוניים פועלים בחשש שמא תוספת המגורים תשנה את אופי מרחבי התעסוקה, תטיל עליהם אילוצים הנלווים לשימושי מגורים ותפגע בתפקודם (ובמקור ההכנסה מארנונה עסקית).

אתגר תמהיל השימושים

כדי להבין כיצד להתמודד עם החשש של קובעי המדיניות העירונית, חשוב להבין את המנעד של עירוב השימושים וכיצד הוא משנה את מאזן הכוחות בין מרחב מוטה מבקרים למרחב מוטה תושבים.

מרחב מוטה מבקרים הוא מרחב מארח – כזה שבו רוב המשתמשים שוהים לזמן מוגבל, בין אם לצורך תעסוקה, בילוי או ביקור תיירותי. במובן הזה, גם מרכזי הערים שלנו הם מרחבים מארחים: מרכז ירושלים לאורך ציר יפו ולב תל אביב ברובע 5 הם דוגמאות למרחבים מוטי מבקרים. עם זאת, מרחבים אלו כוללים בתוכם גם תושבים רבים, אך הם אינם המשתמשים הדומיננטיים. מנגד, מרחבי מע"ר כמו מתחם המע"ר של גוש דן (מהבורסה ברמת גן ועד רחוב הרכבת בתל אביב) או רובע הכניסה לירושלים, הם מרחבים כמעט ללא תושבים – ולכן הם מתרוקנים בערבים והופכים לשממה אורבנית, בניגוד למרכזי הערים.

בשנים האחרונות, קובעי המדיניות מנסים "לפצח" את הנוסחה שתאפשר גם למרחבי המע"ר להיות פעילים יותר, מבלי לפגוע בתפקודם ובהכנסות שהם מייצרים לערים. תוכנית המתאר של תל אביב (תא/5000) היא בין התוכניות המובילות שניסו לשלב מגורים באזורי תעסוקה, תוך קביעת רף של עד 25% משטחי הזכויות למגורים. תמ"א 70 הרחיבה את היריעה לכל גוש דן, תוך קביעה כי באזורי התחנות המרכזיות של המטרו לפחות 20% מהשטח יהיה מיועד למגורים. תוכנית מתחם ה-1,000 בראשון לציון אף הלכה רחוק יותר, עם 28% מהזכויות המוקצות למגורים. רשויות שהעדיפו גישה שמרנית יותר, כמו כפר סבא, הרצליה ורמת גן, קבעו במסגרת תב"עות לחידוש אזורי תעסוקה מכסות ליחידות דיור, תוך הגבלת גודלן.

אם כך, מהו אותו עיקרון מנחה לקביעת היקף המגורים באזור תעסוקה מבלי לשנות את אופיו?
בחינה של מרחבים עירוניים שונים מצביעה על כך שתמהיל השימושים הוא גורם משמעותי שמשפיע על תפקוד המרחב:

כפי שניתן לראות, לא רק תמהיל השימושים קובע את אופיו של מרחב, אלא גם אופן התנועה אליו ובתוכו משפיע באופן משמעותי על תפקודו.

הערכה כמותית של מספר המשתמשים ביחס לשטחי המגורים לעומת שטחים אחרים מצביעה על כך שגם במרחבים שבהם מגורים מהווים 60% מכלל השטח, מספר המבקרים עדיין עולה על מספר התושבים. ההערכה היא שקו הגבול עובר ברף של 70% שטחי מגורים – מעבר לרף זה, המרחב הופך למוטה תושבים ומעוצב בהתאם לכך.

אילו עוד גורמים משפיעים על אופי המרחב לאחר שילוב מגורים?

רשויות רבות קובעות כי יחידות הדיור במרחבי תעסוקה יהיו קטנות, מה שמכונה "דיור תומך תעסוקה". גישה זו מכוונת לכך שמשקי הבית יהיו קטנים, ללא ילדים וללא צרכי ציבור משמעותיים לחינוך, למעט אולי מעונות יום וגני ילדים.

עם זאת, הטבע האנושי אינו מוגבל להנחיות תכנוניות, וקביעת ייעוד מגורים בלבד אינה מונעת ממשקי בית מגוונים להתגורר במתחמים אלו.

פרמטרים פיזיים ואופי הבעלות במגורים משפיעים באופן משמעותי על גודל וסוג משקי הבית. גודל הדירה משפיע ישירות על הרכב משקי הבית – הציבור בישראל עדיין לא מאמץ מגורים בדירות קטנות כמו בסינגפור, ולרוב השטח הממוצע לנפש (ללא המגזר החרדי) נע בין 20-25 מ"ר. לכן, דירות של 50-55 מ"ר יאכלסו לעיתים נדירות יותר משלוש נפשות.

גורם נוסף המשפיע על הרכב משק הבית הוא הבעלות – משקי בית המתגוררים בשכירות יעדיפו לעבור לדירה גדולה יותר ככל שהם מתרחבים, בניגוד למשקי בית המתגוררים בדירה בבעלותם, שיחליפו מקום מגורים רק כאשר הצפיפות תהפוך לבלתי נסבלת.

בחינה של 22 מרחבי מגורים בישראל שבהם מעל 75% מהדירות קטנות הראתה כי גודל משק הבית הממוצע אינו עולה על 2.6 נפשות, וכי שיעור הילדים בגילאי 0-17 אינו עולה על 27% מכלל האוכלוסייה. עוד נמצא כי במתחמים שבהם מעל 50% מהדירות הן בשכירות, גודל משק הבית הממוצע יורד מתחת ל-2 נפשות, וכך גם שיעור הילדים באוכלוסייה.

סיכום

עירוב שימושים ומשתמשים הוא מהלך תכנוני חשוב בערים, במיוחד באזורי תעסוקה הממוקמים במקומות נגישים במרכז הערים. שילוב של מגורים בהיקף של 30% מכלל השטח יכול לשפר משמעותית את תפקוד המרחב לאורך כל שעות היום והלילה, מבלי לפגוע בתפקודו המרכזי כמרחב מארח למועסקים, מבקרים ותיירים.

רשויות מקומיות החוששות מהפרת האיזון יכולות להגביל את כמות יחידות הדיור הרגילות ל-20%, תוך דרישה לאחוז גבוה של דירות להשכרה לטווח ארוך. עם זאת, הגבלות על תמהיל יחידות הדיור ואופי הבעלות עשויות לפגוע בכדאיות הפרויקטים, ובפועל למנוע את חידושם של מתחמי תעסוקה.

זהו האיזון העדין שעל הרשויות המקומיות לנהל – בין הרצון להחיות ולחדש מרחבי תעסוקה ישנים או רדומים, לבין הצורך לשמר את תפקודם העירוני.