דירה כמנוי: המהפכה שתשנה את שוק הדיור בישראל

בתחילת העשור השני של שנות ה-2000, רוב יצרניות המחשבים הפסיקו להתקין קוראי תקליטורים (CD’s) בכונני המחשבים. אלו, שהפכו נפוצים רק 25 שנה קודם לכן, סיימו את תפקידם כשהתחלנו לצרוך תוכנות כשירות (SaaS- Software as a Service), כשהכל נהיה נגיש עבורנו לצריכה באינטרנט ובענן.

אם נבחן באותו האופן את ענף התחבורה, גם הוא מהלך דומה- כאשר קורקינטים ואופניים מפוזרים ברחובות הערים שלנו, וזמינים עבורנו לשימוש מידי ללא כל צורך בבעלות על כלי תחבורה כזה או אחר. בעתיד, עם התפתחות הטכנולוגיה לנהיגה אוטונומית, אנו נראה גם יותר ויותר רכבים אשר יהיו זמינים עבורנו לנסיעות קצרות, בלי שיהיו שייכים לנו כלל. כך תופסת תפיסת ה-MaaS  (Mobility as (a Service תאוצה.

אם כך ראוי לשאול- האם השוק הבא שעתיד לעבור את הטרנספורמציה הזו הינו שוק הדיור? האם הצורה הבאה שבה אנו צפויים לצורך דיור היא HaaS  (Housing as a Service)– דיור כשירות? וכיצד המגמה הזו תופיע בישראל?

בערים מרכזיות רבות בעולם, שיעור המתגוררים בשכירות גבוה משמעותית מאשר בישראל. בברלין 85% מהתושבים מתגוררים בשכירות, בווינה כ-80%, בניו יורק 64%, ובבוסטון 61%. ובתל-אביב? רק 46% מתושבי העיר גרים בשכירות. אך ההבדל אינו רק בפילוח בין שכירות לבעלות, אלא באופי השכירות ובאיכות החיים שהיא מספקת לדייריה.

המודל של דיור כשירות מציע יעילות כלכלית משמעותית, הן ברמת הפרט והן ברמה העירונית. במקום להשקיע סכומי עתק ברכישת דירה שאינה בהכרח מתאימה לכל שלבי החיים, דיירים יכולים להתאים את מגוריהם לצרכיהם המשתנים: סטודנטית יכולה להתחיל בדירת סטודיו, לעבור לדירת שני חדרים כשהיא מתחילה זוגיות, להרחיב לדירה גדולה יותר עם הגעת ילדים, ולחזור לדירה קטנה יותר כשהילדים עוזבים את הבית – הכל באותו מתחם מגורים וללא עלויות העיסקה הגבוהות הכרוכות במעבר בין דירות בבעלות.

חברות חדשניות כמו Common Living בארה"ב ו-The Collective בבריטניה ובדובאי מובילות את המהפכה בתחום הדיור כשירות. הן מציעות מודל חדש של מגורים המשלב בין דירות פרטיות לחללים משותפים, שירותי תחזוקה מקיפים, ושירותים קהילתיים. השקעות בתחום ה-Co-living זינקו ב-210% בין 2015 ל-2019, ומציגות עדות לאמון המשקיעים במודל זה.

אך בישראל תמיד התפיסה הייתה שונה. מבחינה תרבותית, בעלות על דירה בישראל היא בראש ובראשונה רשת ביטחון משמעותית המהווה את אחת המטרות המרכזיות של אדם בחייו ואף מהווה אפיק השקעה מועדף. טיפול בשוק השכירות בארץ אינו נכח בראש סדרי העדיפויות המדיניים, עד לשנים האחרונות בהם מתמודדת המדינה עם משבר הדיור ומתחזקת את ההבנה שלא ניתן, ולא בהכרח יהיה נכון לשמר את יחס הבעלות-שכירות הקיים כיום בארץ, וביחוד את יחס הדירות להשכרה הנמצאות בבעלות פרטית, כאשר 99% משוק השכירות נמצא בבעלות פרטית. המצב הזה יוצר חוסר יציבות עבור השוכרים ומקשה על התפתחות שוק שכירות מקצועי.

עם זאת, ניצנים ראשונים של שינוי מתחילים להופיע כאשר חברת "דירה להשכיר" הממשלתית מקדמת פרויקטים של שכירות ארוכת טווח, עיריית תל אביב אישרה מדיניות המחייבת הקצאת יחידות דיור לשכירות ארוכת טווח בכל פרויקט חדש ויותר ויותר יזמים פרטיים מתחילים להיכנס לתחום הדיור להשכרה המוסדית.

אנחנו עדיין, מצביעים רק על תחילתו של השינוי, ובכדי שדיור כשירות יהפוך למציאות בישראל, נדרשים מספר שינויים מהותיים:

1. רגולציה תומכת – יצירת מסגרת חוקית המעודדת השקעה בדיור להשכרה ומגנה על זכויות השוכרים
2. תמריצים כלכליים – הטבות מס וסבסוד קרקעות ליזמים המקימים פרויקטים להשכרה ארוכת טווח
3. שינוי תפיסתי וחינוך השוק– הכרה בשכירות כאופציה לגיטימית ואיכותית למגורים, ולא רק כפתרון זמני

העיר

המעבר לדיור כשירות צפוי להשפיע באופן משמעותי על עיצוב הערים ועל החיים העירוניים. ראשית, פרויקטים של דיור כשירות נוטים להיות מתוכננים בקנה מידה גדול יותר, המאפשר יעילות תפעולית ויצירת מרחבים משותפים משמעותיים. מגמה זו עשויה להוביל לציפוף עירוני איכותי, המשלב בין יחידות דיור קומפקטיות לבין שטחים ציבוריים מגוונים ועשירים בפעילות.

המודל מאפשר ניצול יעיל יותר של מלאי הדיור. במקום דירות גדולות שעומדות חצי ריקות אחרי שהילדים עזבו, או דירות קטנות שהופכות צפופות מדי עם גדילת המשפחה, מערכת דיור גמישה מאפשרת התאמה מתמדת בין גודל הדירה לצרכי הדיירים. זה לא רק חוסך במשאבים יקרים של קרקע ובנייה, אלא גם תורם להפחתת הבזבוז האנרגטי ולקיימות העירונית.

שנית, הדגש על שטחים משותפים וקהילתיות צפוי לתרום להחייאת המרחב העירוני. חללי עבודה משותפים, מרחבי פנאי, גינות קהילתיות וחללי תרבות המשולבים בפרויקטי דיור כשירות יכולים ליצור "קומת קרקע פעילה" המעשירה את חיי הרחוב. בנוסף, הניהול המקצועי והאחזקה השוטפת מבטיחים שמירה על איכות המרחב הציבורי לאורך זמן.

המודל גם מעודד צריכה שיתופית של משאבים – מחדרי אירוח משותפים ועד חללי עבודה וציוד ביתי – מה שמוזיל עלויות ומייעל את השימוש במשאבים. הקהילתיות הנוצרת במתחמי דיור כשירות מספקת גם רשת תמיכה חברתית.

לבסוף, הגמישות שמציע דיור כשירות עשויה לתרום ליצירת ערים מכלילות יותר, המציעות פתרונות דיור למגוון אוכלוסיות ומאפשרות ניידות בין שכונות ואזורים בהתאם לשינויים בצרכי החיים.

זוהי הזדמנות ליצור ערים חיות ודינמיות יותר, המותאמות לאורח החיים המשתנה של המאה ה-21.

בעולם שבו גמישות תעסוקתית ונוודות דיגיטלית הופכות לנורמה, ובזמן שמחירי הדיור ממשיכים לעלות, דיור כשירות עשוי להפוך לפתרון מועדף עבור חלקים גדלים באוכלוסייה. היכולת להתאים את המגורים לצרכים המשתנים לאורך החיים, ליהנות משירותים מקצועיים, ולהשתייך לקהילה – כל אלה הופכים את מודל ה-HaaS  לאטרקטיבי יותר ויותר.